西千葉レジデンス アベニューってどうですか？

落ち着いていて教育環境も素晴らしく、駅からの距離も近くて新しい街が出来るのが待ち遠しいです。難点を挙げるとJR普通しか止まらないことでしょうか。坪単価が気になります。

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目の前のリサーチパークってなんなんですかね？

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リサーチパークですか？キャンパスパークでは無くて？

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坪350～位ですかね。。筆頭デベが野村というところが不安材料。

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気になるところとしては小学校の学区でしょうか。現状、東大の職員宿舎のあった地区の通学校は、弥生小学校ではなく轟町小学校のようですね。

レジデンスが西千葉駅寄りなので、通学校は弥生小の方が良さそうですけどね。駅前の通りは歩道もしっかり整備されてますし。

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自分の予想は坪280くらいですかね？
いくら駅チカとはいえ総武緩行線で都心に出るのはキツすぎますし
西千葉は駅前に大学ある都合なーんもないので駅チカメリットが薄くなりがちです

それに坪300を超えちゃうと階合わせでベイパークの方が安くなってしまいそう...
（まぁあっちは駅遠ですが総武緩行線と京葉線ならドアドア通勤時間は京葉線の方が早そう

まぁ坪280でもかなり高いとは思いますが時代が時代ですからねぇ...

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>>3
リサーチパークの方です

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>>6 マンション検討中さん
駅近だから千葉駅まで頻繁にバスが出てると思えば千葉駅からグリーン車乗れるし新橋・品川通勤者はこちらのほうが圧倒的に優位です。
坪300は余裕で超えてきますよ。

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>>8 匿名さん
地元民はそんな面倒なことしませんて。
おとなしく総武各駅停車に座って都内へ向かいます。
西千葉で学生が降りるし稲毛で降りる人も多いのでほとんど毎日座れます。

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>>6 マンション検討中さん

京葉線はこの間のダイヤの改正では騒ぎ立てて回避したけど、JRとしてはあそこは問題あると認識してるんだろうから近い将来どうなるかわからないよね。
京葉線をもっと活用してくれるようになるならいざ知らず、京葉線の周辺の利用率が上がらずにもし下がるなりしたら今度はJRもダイヤの改悪すると思う。

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>>5 匿名さん
小学校の学区は弥生小学校になると聞きました。
もともと弥生小学校は生徒数が少ないのですが、今回のマンション計画を受けて小学校を残していたようです。

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東大の跡地利用計画に詳細はなかったけど土壌汚染の記述。どんな内容でどう対応したかというのとどのタイミングで説明するかも判断材料に。契約直前の重要事項としてしれっと出してきたりする。

東大の生産技術研究所って元は軍事研究していた第二工学部。

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土壌汚染の事実があった記事は見たことあります。その後どうなったか気になっていました。

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>13

少なくとも不動産取引時に重要事項として説明がある。あともう一つのポイントは対策後にどうモニタしているかもかな。豊洲市場は対策後も、まだ基準値を超えてなんてのがあった。対策しましたでお終いだと不安要素。

おまけだけど、関東って自然由来の汚染ってのがあって調査すると基準値を超えてってのが結構ある。土壌汚染対策法では以前に対象の物質を使用していたら調査義務となっているので、調査せずってケースが多い。不動産取引するときは土壌汚染の調査を行ったかの確認は必須。

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>>14 匿名さん
野村大嫌いなアンチの匿名さん、ほんっとにどこの板にもいるね。

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リサーチパーク

https://www8.cao.go.jp/cstp/daigaku/chiiki_r5_chiba.pdf

そして社会実装・効果検証をここの住民をモルモットとして。

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＞１５

土壌汚染をアンチと思ってるおまぬけさん。ちゃんと対策してれば、調査してないところより実は安心。ちゃんと対策しているかはポイントだけど。

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坪350万予想とか勘弁してくれよ
野村はここの板見て見せ価格ふっかけてくるんだよ
ここはスルーでブリリアで先にポジション取っておくのが吉か？

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>>18 マンション検討中さん

ブリリア次から値上げするかもしれないって

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>>18 マンション検討中さん
立地の性格が真反対だから影響しないと思うがな。
こっちが千葉の文京区とすればブリタワは新宿区って感じ？

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土壌汚染を説明せずに販売なんてことしたデベが売り主に名を連ねているわけだから、触れてはいけないタブーなのかな。

でも公表されちゃってるわけだからね。どう対応するか。

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>>16 匿名さん

ここのデベとは別の千葉大のプロジェクトはいえ、社会実装・効果検証で協力するわけだから情報交換は行っているはず。研究棟が建てば西向きはかぶるわけだから何も示さないって姿勢はどうなんだろう。

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>>21 匿名さん

土壌汚染については、

https://www.u-tokyo.ac.jp/ja/about/campus-plans/shisan_00002_j.html
に
土壌汚染対策法に基づく区域の指定等の解除について（令和4年7月4日）
として記載があります。

なんらかの対応を行い、指定が解除された、ということでしょうか。

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＞大学ある都合なーんもない

学生はお昼は学食とか地域にお金落とさないから商業が発達しないんだよね。ここ、商業施設併設を謳っているけど維持できるか。大規模のマンションでも商業施設を維持するだけの購買力って実はない。千戸規模のタワマンで住民専用コンビニって以前あったけど、それですら維持できずに撤退か、管理組合で協力金を払って残ってもらうかなんて議論があったくらい。

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ランドスケープの図面から判断する限りエレベーターは６基と少ない。南向きが７０戸くらいで２基と偏りがあるから、プレミスト千葉公園みたいに南向きと西、東向きで価格差大きい設定か。

あと、非常階段も少ないから二方向避難路の一方はバルコニーの避難ハッチか。

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坪３５０でタンク上手洗いはないでしょ。

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>23

土壌汚染が見つかった場合、対策は必須。問題はどう対策したか。

野村って物件によっては重要事項説明を登録の前に行って、じっくり考えたうえでねってやる会社。ここがどう対応するかで本当の姿勢がわかる。

契約の直前にやって十分に理解できないうちにハンコ押せなんて迫るとしたら。

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>>28 匿名さん
モデルルームができたんですか？
気になるのでぜひ場所など教えてもらいたいです。
HPにはまだ情報が書いていなくて・・・

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>>29 周辺住民さん

駅のそばの線路わきにプレハブが建っててここの看板が見えた。電車からで現地を確認したわけでないし、戸数の割に規模は小さい印象なので確かではないけど。

ちなみに、事前案内だとエントリーした人だけに案内ってパターンが多い。なのでそのタイミングだとHPに地図は掲載せず。時々物件の近くにモデルルームじゃないパターンもあるから、予約するか迷うときもあったりする。ブリリアタワーなんて隣駅だし。

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>>30 匿名さん
西千葉駅のファミリーマート裏にモデルルーム作ってますね。看板も出ていて、プレハブよりはしっかりした作りでした。

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ここは購入したいな。

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早く居室内の仕様や共用施設について詳しく知りたいですね。
サイト等の更新はお盆休み明けですかね～。
環境良さそうなので購入したいです。
モデルルーム訪問楽しみ！

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>>33 マンション検討中さん

コミュニティカフェは地域共用棟ってあるからマンション単独の共用施設ではなさそうだからその辺の運営どうするかきっちり確認しないと。

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県内勤務なら意外といいのでは
逆に都内なら稲毛で乗り換えるから稲毛プラス15分くらいかかるので稲毛のヒルズグランデとか中古の方が良さそう

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>>35 マンコミュファンさん

全く同じこと考えてました。価格差もかなり大きくなりそうですし

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坪単価平均310万前後と予想するけど坪300万だとしても70㎡に満たない20坪の広さで6000万円。
駅までの近さは申し分ないけど快速が止まらない物件に6000万以上出す世帯がどれだけいるのか？
貯金額や子供の人数にもよるけど6000万は世帯年収で1200万以上ないと返済が結構厳しいイメージ。
とはいえ西千葉の街が更に素敵な街に生まれ変わりそうなので買える人には買ってもらって賑わいを見せてほしいですね。

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>>37 匿名さん

350なら蒸発案件　
高め希望

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異様に高い金額想定している人がなぜか多いからこの物件一期はかなり売れる気がしてきた…
大規模物件で70平米以上が多いので周辺相場をふまえて平均坪単価はおそらく270万程度。それじゃないとこの戸数はタワマン以外ではさばけない。

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そうなるとますます購入したくなる。

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>>35 マンコミュファンさん

同感。
中古マンションだとアイプレイス稲毛が気になっている。築25年だけど坪単価210くらい。駅徒歩4分で自走式で大規模マンション。

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>>39 名無しさん
300切ったら蒸発しますよ。
残念ながら350はいきますよ。

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最寄りや規模感は異なりますが、周辺中古で現在最も参考になるのはココの価格ではないでしょうか。坪３１０程度ですね。https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_chibashichuo/nc_78072064/

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>>39 名無しさん

価格発表前の高値予想はステマのパターン。高値で出してきたらやっぱり価値があるとあおるし、現実価格で出してきたらお買い得とあおる。ブリリアタワーとか蘇我の板でステマしてるし。エントリー集まってないのかな。

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千葉駅前タワーが坪３００半ばで販売進まず。各停駅でその価格で出してきたら大こけ確定。

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>>43 周辺住民さん

中古でネットで晒されてるってその価格では売れないってこと。

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駅徒歩１０分だけど、乗り換え時間を考えたら都内へのアクセスでための稲毛が坪３００で完成在庫。ここは広めだからグロスも重たくなる。稲毛以下でないと厳しいよ。

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>>47 匿名さん
歩く時間は徒歩10分より少ないし夏場は電車内なら汗かかなくて住むから稲毛よりだいぶマシですよ。
+西千葉は自転車で千葉まですぐというのもありますから。

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>電車内なら汗かかなくて

JRってホームにエアコンのある待合室ないんだよね。

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一度は足を運んで現地調査したいとは思っていますが、今はネットで情報収集をしています。ここは終の棲家としてはどうでしょうか？

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>>50 匿名さん

買い物の利便性は敷地内のスーパー次第というのがリスクかな。決まってれば判断できるけど、テナントだと入居までわからないってパターンがほとんど。

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千葉駅のパルコ跡地はスーパーの開店が入居１年半後。他でも決まっていたはずなのがひっくり返ったなんてもある。スーパーはどの程度確度があるのか、確認ポイント。

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>>52 匿名さん
パルコ跡地は大手じゃなかったから。
ここは大手でHPにスーパーって書いてるから問題無いでしょう。
次棟も控えてるし。

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坪350なら千葉駅近くの中古買うわ...

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>>54 マンション検討中さん
お早目に。
中古もインフレで年々上がっていきますよ。

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>>53 通りがかりさん
スーパーはカスミで確定。
2026.4月に開業するのでマンション入居開始よりも前だそうです。

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千葉中央公園のとあるマンションは200万くらい値下げしてますけどね

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>>57 マンション検討中さん
あそこね、今年春に4900万位で住人が売りに出して、それを業者が即買いして、内装貼り替えて、売ってるんだよ。
-200万しても、業者の利益が1000万近く乗ってるの。
だからね、値下げってより、値上げのが正しいかも！笑
色々履歴調べたら分かるよ。

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ここが出来て入居が始まったら西千葉のメリットだった都内へ座って通勤はし辛くなりそうですね・・・。
あと近隣で三菱の別物件MR見に行った時に世間話がてら営業さんに聞きましたが、よくある3Lの70～75平米台で5000～5500万くらいな相場感になりそうらしいです。その人は千葉でコレって売れるのかな・・・とぼやいてました。
ホントかどうかは価格が出ないとわかんないですけどここのところ新築の値段は上がり続けてるのでそれぐらいのベースで考えた方がいいかもしれませんね。

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一応、野村不動産の物件だからタイミング的に断熱等級6かと思っていたら普通にZEH水準で少し拍子抜けした
無難にオハナ蘇我より多少高くて千葉のブリリアよりだいぶ安いくらいじゃないかなぁ
てかそうじゃないと高いと感じてしまう

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>>59 検討板ユーザーさん
70で5000は安過ぎるでしょう。7000はいくんじゃないですか？
ここの価格が出てブリ千は更に値上げとなりますよ。

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直床っぽいし、野村×長谷工だからオハナクオリティかな。仕様は蘇我が参考か。

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>西千葉は自転車で千葉まですぐ

雨の日にはなぜ千葉で買わなかったと反省することになる未来予想。

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＞コレって売れるのかな・・・とぼやいてました

地所ってそういった感じで他人事なんだよね。別物件だけど地所と他社のJVで、担当が地所の営業だったんだけど同じようなこといってた。そして結果は売れ残り。あの言葉で買わないと判断してのは正解だった。

JVの担当同士でちゃんと価格調整すればいいのに。

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>>59 検討板ユーザーさん
ブリリア千葉、低層階、3LDKが7000万でも売れ行きがゆっくり。エクセレントシティ千葉も5500-6000万くらいで実需組みがぼちぼちだから、ここは高くても5000万前後じゃないと実需の買いは厳しいと思いますね。戸数多いし。

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>>63 匿名さん
毎日千葉まで自転車で行く必要があるならね。。。
晴れた日に遊びに行けば良いんじゃない。
何か見当違いなツッコミ

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価格予想ばかりしても仕方ないですが、周辺相場と売れ行きみていると73m2で6000万円以下、77m2で6000万強くらいに収めないとさすがに競争力がない気がします。
積算を考えると土地の仕入れ代次第だと思いますが…

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>>67 マンション検討中さん

私も同意です。売れ行き好調なら上げれば良いだけで現状はそのラインだと思います。

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>>56 口コミ知りたいさん

マンション入居前の早々にスーパー開業予定であれって思ったけど、施工期間の短い戸建ての入居がその頃には始まるのかな。鋼材価格高騰のマンションに対して戸建ては割安感が出てる。ここのライバルは周辺の新築マンションではなく戸建てだったりして。トランプ関税で行き場を失った輸入木材が入ってくるって報道もあるし。

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>>69 匿名さん
この物騒な世の中でこれから戸建買う人って理解不能ですね。
車や室外機を速攻で盗まれそう。
夏場に室外機盗まれたら最悪です。

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ブリリアも坪325で長い間売れ残っているところあるしね。
一等地でもないし価格を抑えてたくさん売って儲けるのでは。

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>>70 検討板ユーザーさん

このあたりそんな治安悪いの？　車上荒らしはマンションでもあり得るよ。プロだと防犯カメラの向き変えてなんてしてくれる。

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>>70 検討板ユーザーさん

戸建てもパッケージで提案したデベ連合に投げかけてみたら。戸建てが売れなくても失敗プロジェクトと負のレッテルはここにもついちゃう。

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戸建ても含めての開発ならエリアセキュリティはあってもよかったかな。逆にここは学美の杜ということでオープンにしちゃってる。吉と出るか凶と出るか。

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>>72 匿名さん
実際の盗難件数は圧倒的に戸建のほうが多いでしょ。
イマドキは治安良くても悪くても関係無くどこでも車の盗難はあるよね。
室外機しかり。
車上荒らしの話はしていないです。

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学美の杜で窃盗事件なんてニュースになったらここの評判も落ちちゃう。

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>>72 匿名さん
西千葉住んでいますが、治安と人は良いと思います。
夜間なども不安になったことはありませんよ。
学生も多くいますが、国立大のためかとても良い学生さんが多い印象です。

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