オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

とChatGPTが言っている。シュウジ・イトウ風に言えば

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オーベルグランディオ川崎久地ヒルズの70年トータルコストにインフレとローン金利を加味した概算をお伝えします。

前提条件（例）
項目 数値・条件
購入価格 5,500万円（新築価格想定）
借入期間 35年（一般的な住宅ローン期間）
ローン金利（固定） 年1.5%（仮定）
地代 月3万円（固定）
管理費・修繕積立金 月2.5万円（固定）
インフレ率（年率） 1.5%（日本の長期平均近似値）
解体準備金 300万円（70年後一括）

1. ローン返済総額の試算
ローン元本：5,500万円

金利1.5%、期間35年、元利均等返済

月々の返済額は約16.5万円

総返済額：約16.5万円 × 12ヶ月 × 35年 = 約6,930万円

2. 地代・管理費・修繕積立金のインフレ調整
地代・管理費は将来的に物価上昇に伴い増加すると仮定。

年1.5%のインフレ率で70年間複利計算

現在価値の合計ではなく、将来価値で計算すると
地代初期月額：3万円

管理費＋修繕積立金：2.5万円

合計月額：5.5万円

将来価値（FV）合計は複利計算で求めるのが複雑ですが、おおよそ

?
?
=
?
×
(
(
1
+
?
)
?
?
1
)
?
FV=P×
r
((1+r)
n
?1)
?

で近似可能。（P=初期月額×12ヶ月、r=年率、n=年数）

年間初期費用：5.5万円×12＝66万円

FV ? 66万円 × ((1.015^{70} -1)/0.015)

1.015^{70} ? 2.81

((2.81 -1)/0.015) ? 120.6

FV ? 66万円 × 120.6 = 約7,959万円（70年間の地代・管理費等の将来価値合計）

3. 解体準備金300万円（70年後の額）も同様にインフレ考慮
300万円 × 2.81 ? 843万円（将来価値）

4. 総合計（将来価値ベース）
項目 金額（万円）
ローン返済総額 6,930
地代・管理費等（FV） 7,959
解体準備金（FV） 843
合計 15,732

まとめ
インフレとローン金利を考慮した70年トータルコストは約1億5700万円前後と推計されます。

名目でのコストが大きく膨らみ、特に地代・管理費のインフレ影響が大きい点に注意が必要です。

実質的な負担は年々増加することを見込むべきです。

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久地駅の開かずの踏切の朝の1回の遮断時間は？

ChatGPT:
平日朝（通勤ラッシュ時）の久地踏切について、1回あたりの遮断時間（遮断機が下りてから上がるまで）の具体的な公表データは見つかりませんでした。ただし、以下の状況からおおよその目安は推定できます：

? 朝の遮断状況のデータ
6月17日朝（7～8時）：遮断累計時間は43分、

6月20日朝（同時間帯）：49分と報告されています
musashikosugi.blog.shinobi.jp
+11
townnews.co.jp
+11
ama-industry.jp
+11
。

朝のピーク時間帯では6～7回／時ほど遮断が起きているとの推定があります（電車本数から換算）。

?? 一回あたり遮断時間の推定
上記データをベースに単純計算すると：

【43～49分 ÷ 6～7回】＝約6～8分／回
つまり、踏切は1回ごとに6～8分程度閉じたままになる可能性が高いと考えられます。

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オーベルグランディオ川崎久地ヒルを買う場合と同じ品質と規模の賃貸を借りる場合をランニングコストを含めて比較してください。

ChatGPT:
以下は、オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（購入・定期借地権付き）と、同等品質・規模の賃貸物件（築浅・3LDK・約70㎡・駅徒歩10～15分内）を、ランニングコスト含めて比較した表です。

? 1. 購入時：オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（70㎡台）
項目 内容（想定）
総販売価格 約5,300万円（第1期最多帯）
借地権 定期借地権（約70年）
権利金・地代（月額） 約10,000～15,000円くらい（参考値）
管理費＋修繕積立金 月約20,000～25,000円
住宅ローン（例） 借入4,800万円・35年返済・金利0.6％ → 月132,000円
初期費用合計 頭金10％＋諸費用（登記・金銭消費貸借等）約700万円程度
月額概算支出 約132,000円＋25,000円＋12,000円 ≒ 約17万円

? 2. 賃貸：同等仕様の物件（久地～溝の口エリア）
溝の口・久地周辺の築浅3LDK（70㎡前後・駅徒歩15分以内）の賃料相場：約17万～18万円前後（管理費込が多め）
ライフルホームズ
+4
賃貸.net
+4
DOOR賃貸
+4

実際の事例として、74㎡・築2年・溝の口駅徒歩15分の賃貸で、家賃18万円＋管理費1万円＝月19万円程度の物件あり
DOOR賃貸
+1
SUUMO
+1

家賃相場で見ると賃貸マンションの3LDK平均は約17.7万円／月で、アパートよりは高めの水準
賃貸.net
+1
DOOR賃貸
+1

項目 内容
月額家賃・管理費 約17万～19万円程度
初期費用 敷金礼金・仲介料・前家賃等込で 60～80万円程度
更新料 2年ごとに家賃1ヶ月分（約17万～19万円）
退去時費用 原状回復で10～15万円程度
修繕費負担 基本的に不要（大家負担）

? ランニングコスト比較（10年間居住想定）
比較項目 購入（定借） 賃貸
毎月の費用 約17万円 約18万～19万円
初期費用 約700万円 約70～80万円
10年総支出 約（17×120）＝2040万円＋初期700万＝約2740万円 約（18.5×120）＝2220万円＋初期80万＝約2300万円
更新料等 なし 2年ごと18万円前後×5回＝約90万円含む
総支出差 ? 賃貸の方が約440万円程度低額

※ 賃貸は家賃上昇や更新料変動リスクあり。購入はローン金利変動や地代見直しリスクあり。

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オーベルグランディオ川崎久地ヒルを買う場合と同じ品質と規模の賃貸を借りる場合を税金やランニングコストを含めて比較してください。

ChatGPT:
以下は、**オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（購入：定期借地権）**と、**同等品質・規模の賃貸（築浅3LDK／70㎡前後）**を比較したシミュレーションです。
税金・ランニングコスト・初期費用をすべて含めて、10年間住む場合の支出総額を算出します。

? 比較条件（共通前提）
項目 内容
面積 約70㎡（3LDK）
駅距離 徒歩7～10分
設備・仕様 築浅・分譲仕様・オートロック・床暖房・宅配BOXなど
居住期間 10年間
駐車場 使用しない（別契約）
家族構成 2～3人

? A. オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（購入：定借）
項目 内容
購入価格 約5,300万円（第1期最多価格帯）
借地権 定期借地権（70年）土地なし／建物のみ
頭金 約530万円（10％）
借入金額 約4,770万円（35年・固定金利0.6%）
ローン返済（月額） 約132,000円／月
管理費・修繕積立金 約25,000円／月（推定）
地代 約12,000円／月（推定）
固定資産税 年約60,000円（建物のみ課税）
初期費用（諸費用・登記） 約150万円

? 10年間の支出（購入）
費目 合計金額（10年）
ローン返済 132,000円 × 120 = 1,584万円
管理＋修繕 25,000円 × 120 = 300万円
地代 12,000円 × 120 = 144万円
固定資産税 6万円 × 10年 = 60万円
初期費用（頭金＋諸費用） 530万円＋150万円 = 680万円
合計支出 約2,768万円（10年間）

? B. 同等の賃貸（70㎡・築浅・駅徒歩10分内）
項目 内容
月額家賃 約18.5万円（家賃17.5万円＋管理費1万円）
初期費用 敷金・礼金・仲介料・前家賃等＝約75万円
更新料（2年ごと） 家賃1ヶ月分（約18.5万円）× 4回 = 74万円
原状回復費用 約10万円（退去時）
固定資産税 なし（貸主が負担）
修繕費 なし（貸主が負担）

? 10年間の支出（賃貸）
費目 合計金額（10年）
月額家賃・管理費 18.5万円 × 120 = 2,220万円
初期費用 約75万円
更新料 約74万円
原状回復 約10万円
合計支出 約2,379万円（10年間）

? 総まとめ（10年間の支出総額）
比較項目 購入（定借） 賃貸
初期費用 約680万円 約75万円
月額実質支出 約17万円 約18.5万円
固定資産税 約60万円 なし
10年総額 約2,768万円 約2,379万円
資産性 建物の所有のみ（70年で返還） なし
売却可能性 原則不可（定借） なし
移動・転居の自由 低 高

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これは結構慎重に見なきゃ行けない比較だよね。

10年のコストで考えたら頭金がある分、高く見えるのは不公平で、実際はかかる費用で計算したらchatGPTの計算に倣えば
◯物件価格5,300万円+ 管理と修繕(300万円)+地代(144万円)+固定資産税(60万円)＋登記の諸費用(150万円)になるわけだ。
イコール5,954万円、あとはローンの利子分が乗っかるから、仮に【6500万円前後】としよう。
そうなると賃貸でかかる10年の総費用は【2,379万円】となると、

6,500-2,379万円で差額は【4,121万円】と。
つまり、売却手数料がかかるけど10年後に【4300万円】ぐらいでもし売れたら同様の賃貸よりも安かったことになるね。
20年だと、この物件の総コストは利子含めて大体7,400万円前後ぐらい、賃貸は4,673万円(※共に初期費用や更新料などは一回きりで計算)
つまり、築20年(定期借地権が残り50年)で【2,900万円強】で売れたら賃貸より安かったことになる。
これは20年コストが変わらない計算だから家賃上昇リスク、管理費や修繕費の上昇リスクはみこんでないけど、
長く住めば済む分、頭金の分高く見えた費用は圧縮されて、ランニングコストが上回る賃貸が追いついてくる。
いくら定期借地権付きマンションでもさすがに賃貸より得する可能性は高まると思う。
ただ、長く住めば定期借地権の解体リミットも近づいたいくわけだからどのぐらいの価格売れるのかは未知数で、他の分譲マンションよりはリスクがあるのは間違いないと思うけども。

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3行で頼む

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>>661 通りがかりさん
か
わ
な
い

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>>662 口コミ知りたいさん
4行、アウト

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資産税の観点からすると絶対に買っちゃいけない物件なのにまぁまぁ売れてるの、与信が弱い人が嵌め込まれてるように見えちゃう
まぁ新築がこの値段で買えるのだから飛びつきたくなる気持ちもわかるけどさw

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>>664 口コミ知りたいさん
資産性を気にしなくていい人が買ってる可能性もある。

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>>660 通りがかりさん
頭金外しても賃貸と変わらんじゃん。笑
10年後にその値段で売れると言う根拠あるん？

>>653 20年後に売却困難とAI言うとるで？

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なんやろーなAIが弾き出した具体的な推測には即反応するんやな？笑

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>>664 口コミ知りたいさん
思考や事情はひとそれぞれ
何が正解か何が幸せかは他人が測ることではないよ
定借とかリセールとか口出し無用
何があっても自己責任で他人に迷惑かけることもないのだから外野は黙って見てれば良い

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>>668 口コミ知りたいさん
そうそう。
ここの末路なんて知ったこっちゃないんだから、余計なこと言わないでいい。
間違って所有権物件に来られて倍率上がっても困る。

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モデルルーム始まった時に安さが魅力で少し検討して結局やめたんだけど、最近初期費用無し！って広告メール来てたな。売れてないのかな。

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231戸、4棟(廊下で繋がっている)、7階建てのマンションに、9人乗りエレベーター3基、階段2つって少なくないですか?

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>>671 評判気になるさん

このタイプだとエレベーターは５０戸に１基が目安。あと階段での２方向避難路も確保できないから、一方向はバルコニーの避難梯子でしょ。高齢になったら逃げられないよ。

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>>671 評判気になるさん
エレベーターが多いと管理費に響きますからね。

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>>673 名無しさん
なら踏切待ちの前にエレベータ待ちも懸念ですね

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