東京サウスゲート計画＜18＞

新高輪プリンスホテルが解体されることが決定しました。西武HDGS（西武リアルティソリューションズ）が(仮称)品川駅西地区B-1-2地区 新築計画を発表しました。要するに柘榴坂の頂上にある『新高輪プリンスホテル』の建て替え計画です。区域内にはグランドプリンスホテル新高輪があり、建築から40年以上が経過し更新が必要とされているほか、周辺の歩行環境には急勾配や歩道の狭さといったバリアフリーや安全性の面で課題を抱えています。計画では、進行中の「(仮称)品川駅西口地区A地区新築計画」と連携し、駅と街をつなぐネットワークを形成するとともに、隣接する高輪森の公園やホテルの緑地と一体化した整備が行われます。さらに、MICEや宿泊機能を活かしつつ、業務・商業・居住機能を導入し、多様なにぎわいと交流を生む土地利用を推進することで、「日本の成長を牽引する国際交流拠点・品川」の形成を目指すものとされています。建築主は株式会社西武リアルティソリューションズです。着工は2028年度、竣工は2032年度となっています。

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(仮称)品川駅西地区B-1-2地区 新築計画の完成予定は8年後の、令和15年度(2033年度)。同時に柘榴坂のバリアフリー化も進められます。現在は品川駅から高輪台駅までだらだらと上り坂が続きますが、整備後は土地を階段状にして2基のエレベーターでバリアフリー化を図る計画となっています。　　

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品川～田町の開発マップ、行政がわざわざ一覧マップ作って掲示しててインパクト抜群。ビル建設だけじゃなく、道路（環状四号線延伸）や鉄道（地下鉄南北線品川延伸、リニア中央新幹線、京急地平化）も動いてるのがスゴイです。　　　　　　

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首都圏の「住みたい駅」品川が一番人気、購入は徒歩15分以内重視　オープンハウス調べ

住宅大手のオープンハウスグループ（東京都千代田区）は10日、住宅購入を検討する人が希望する最寄り駅などのランキングを発表した。駅は品川、路線はJR山手線が一番人気。購入条件では「駅から15分以内」を重視する傾向がみられた。

調査は2月にインターネットで実施。首都圏1都3県居住、3年以内の住宅購入を検討する共働き子育て中の20～40代男女が対象で、697人から回答があった。

最寄り駅では新幹線を含めたターミナル駅で、再開発の進む品川が64ポイントで1位となった。近隣の目黒、五反田、また知名度の高い横浜の3駅が56ポイントで2位につけている。

人気路線ではJR山手線が512ポイントで1位。2位が東海道本線（204ポイント）、3位が中央線（138ポイント）と続いた。主要な路線を中継する武蔵野線、横浜線、南武線も上位10位に入り、金額と利便性のバランスを考慮する様子がみられた。

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地下鉄南北線品川延伸に伴う地下鉄の品川駅の詳細位置が判明しました。現在の品川駅西口の横に位置する国道15号直下に地下鉄の品川駅を造ります。平面図は、列車が発着する地下3階のホーム階を示しています。地下鉄品川駅のホーム延長は、約165mで、駅舎の延長は約460mです。構築物を築造するために、幅約19mから22m、深さ約23mから27m、地下を掘削します。

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高輪ゲートウェイシティから品川シーズンテラスにつながる人道橋の工事が最終段階に入りました。東海道新幹線の高架橋をオーバーパスする部分の工事が始まって、現場にクレーンと資材が搬入されています。この人道橋は品川シーズンテラスに直結するほか、下の塗装にもエレベーターで降りられるようにする計画になっています。

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高輪ゲートウェイ駅から南方向を見ると環状四号線の港南延伸部が着々と出来上がってきているのが見える。思っていたよりかなり高い所を走る印象で道幅も広い。　

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伊皿子坂からの高輪ゲートウェイシティ・THE LINKPILLAR 2。手前の高輪の狭小建物とのギャップが凄すぎて上海の里弄からの高層ビルとかマカオの旧市街からのカジノホテルとかそんな感じの景観。

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都内の中学校区別地域平均年収ランキングベスト20（スタイルアクト調べ）。品川駅の東側エリアは湾岸で唯一、都内ベスト10にランクインしている超富裕層地域ですね。　

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三井の湾岸レポート2024年第３四半期版、中古マンション売買成約事例の分譲価格からの価格上昇率は引き続き品川港南がダントツトップですね。この地域への期待の大きさがうかがえます。先日、高輪ゲートウェイシティが開業して、この傾向はますます加速しそうです。

もう相当な値上がりになってますが、品川の再開発はまだこれからが本番、まだまだ高輪ゲートウェイ開業、品川駅前開発、環状四号線、リニアと開発案件が渋滞してますので、まだ上値の余地はありそうです。かたや話題も無い湾藩の東のはずれは動きが鈍いですね。データを見るとリセールを期待するなら港区や中央区にこだわるべきだと良く分かります。　

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品川駅西口地区開発はA、B、C、D４地区の再開発ビルを中央の公園を取り囲む後世になる模様。D地区の旧衆議院議員宿舎跡地は住宅棟になる。

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品川浦再開発、京急地平化にあわせて北品川で再開発ビル群の建設が予定されているのは約13ヘクタールのエリア。北街区・西街区・南街区の３つの街区に分けられています。「品川インターシティ」と隣接する北街区は約６ヘクタール、北品川駅周辺を含む西街区は約3.5ヘクタール、品川浦の南に位置する南街区は約４ヘクタールとなっていて、3つの再開発事業組合が立ち上がっています。


・北街区：「品川浦周辺北地区市街地再開発準備組合」
旭化成不レジデンス、日鉄興和不動産、三菱地所グループ、清水建設、大林組、京浜急行電鉄、住友不動産、中央日本土地建物、東急不動産、長谷工不動産


・西街区：「品川浦周辺西地区市街地再開発準備組合」
旭化成不レジデンス、日鉄興和不動産、三菱地所グループ、五洋建設、清水建設、京浜急行電鉄


・南街区：「品川浦周辺南地区市街地再開発準備組合」
旭化成不レジデンス、東京建物、日鉄興和不動産、三菱地所グループ、五洋建設、大林組、東急不動産

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品川駅前、国道15号上部空中デッキについての詳細、１階部分は、駅前広場の拡張により国道１５号の「自動車交通を円滑化」に係る事業を実施。２階部分は、上空デッキの構築によって歩行者の移動の円滑化、賑わいの創出、新たなモビリティの活用に係る事業を実施。

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≪品川駅街区地区≫
新しい京急の線路上とその西側の国道15号 東京の玄関口としての機能がどんどん拡張されていきます。

《北街区》 2030年度竣工 地上28階・地下3階の約150mの高さ →駅施設その他に事務所や店舗が入る計画

《南街区》南-a：2026年3月着工、2037年度の竣工工 南-b：2030年度着工、2032年度の竣工工 地上28階（南-a）約150mの高さ中層の地上9階（南-b）約47ｍの高さ

→駅施設・事務所・店舗その他に宿泊や集会場も予定
中央施設自由通路を延長 京急品川駅のホーム地平化に伴い、現在2階JRの改札口があ
り、延長中央自由通路が西口まで延長されます。

国道15号線上空のデッキの整備デッキが完了すると、道路上空を活?した道・駅・つながるまち駅前広場に。

≪品川駅西口地区」の再開発≫
旧ホテルパシフィック東京敷地だったA地区には、京急とトヨタ自動車が共同で、高さ約160m、延床面積約313,100㎡のオフィスや商業施設、ホテル、MICEなどに入る建物を整備することが発表されています。本ビルにはトヨタ自動車東京本社が入居します。B地区の新高輪プリンスホテルは今後解体され、高さ150mの南北2箇所に高層部のあるツイン構成の超高層ビルになる模様です。C地区は隣のA地区と連携することで、駅前の好立地を生かした高層ビルの建設を目指しています。

また、JRの線路をまたぐ環状第４地下鉄・高輪～港南区間の整備駅北口の駅改良と北口駅前広場の整備されます。開発が目白押し、とにかく、凄すぎます。

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龍のように伸びた鉄骨トラスが凄い！！八ツ山橋梁の架け替えで送り出し工法が採用されている「京浜急行本線（泉岳寺駅～新馬場駅間）連続立体交差事業」！！連続立体交差事業完成時の京急品川駅は、高架から地平になり、直上に再開発ビルが建設されます！！

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従来は高架構造にあった京急品川駅が地上化されることにより、駅周辺の景観や歩行動線が大きく変化し、地域全体の一体感が向上します。また、駅直上には超高層複合ビル「(仮称)品川駅街区地区」の建設が行われます。
あわせて、JR品川駅と京急線を結ぶ東西自由通路が拡幅・延伸されることで、鉄道利用者の乗り換え利便性が向上し、周辺のオフィス・商業エリアとの結びつきもより強固になります。駅周辺の再整備は、国際都市・東京の顔としてふさわしい先進的かつ快適な都市空間の実現につながります。

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このエリアの「単純なタワマン開発」って、リビオタワー品川しかないんですね。他はどれも法定再開発とか大規模複合開発で、時間がかかります。品川～高輪ゲートウェイで動いてる開発は以下のとおり。

・高輪ゲートウェイシティ
・岳寺駅地区再開発
・品川駅北周辺地区再開発
・泉岳寺周辺地区再開発
・高輪三丁目品川駅前地区再開発
・品川駅西口A地区(グース跡地)
・品川駅西口B地区(プリンスホテル)
・品川駅西口D地区(議員宿舎跡地)
・品川駅街区
・品川浦周辺北・西・東地区再開発

これにリニア中央新幹線、東京メトロ南北線、品川駅構内拡張、泉岳寺駅拡張、都道環状4号線港南延伸、北品川駅高架化京急地平化といった基盤整備がされます。改めて品川、強烈過ぎますね。　　

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LIFULL HOMES 買って住みたい街2025　　　　
品川の急上昇が凄まじい！

問合せ数1位！
問合せ数前年比409%！
総合261位→12位！

駅周辺大改造や高輪ゲートウェイ効果だと思いますが
これを見て思うのは、いかに構想段階で今後の動きを見極められるかが
重要かということです。

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ルミネは、高輪ゲートウェイシティの商業施設「ニュウマン高輪」を9月12日に本格開業すると発表し、店舗リストを公開した。開業するのはSouth・Northの1～5階（南北2棟の低層階エリア）、およびLUFTBAUMの28・29階（North棟の高層階エリア）で、ニュウマン高輪の大部分を占める合計約180店舗。高輪ゲートウェイ駅に隣接する立地を活かし、「100年先の生活価値」を見据えたルミネ史上最大規模の新しい都市型商業施設として始動する。　

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港区・品川周辺エリアのマンション価格はどこまで上がる？リニア開業、トヨタ本社移転…専門家が語る今後の値動き
5/16(金)
https://news.yahoo.co.jp/articles/fc96951cb323971a4846755e24ea8b347c20...

東京のマンション価格は今、どこまで上がるのか――。大規模再開発が進む高輪ゲートウェイを中心に、品川エリアの不動産市場が注目を集めています。2020年に開業した「高輪ゲートウェイ」駅は、旧・車両基地跡地の再開発に伴って新設された山手線の新駅です。駅間距離が長かった品川～田町間の利便性を補うとともに、エリア全体の街づくりの起点と位置づけられています。では、このエリアで今、何が起きているのか。不動産の専門家・稲垣ヨシクニさんに、高輪ゲートウェイ周辺の最新動向を伺いました。

――なぜ今、「高輪ゲートウェイ」が注目されているのか、その理由を教えてください。

高輪ゲートウェイ駅は、2020年3月に開業した山手線で49年ぶりの新駅です。そして、その駅前に位置する大規模開発エリア「高輪ゲートウェイシティ」が、2025年3月27日に開業を迎えました。この開発エリアは、旧・品川車両基地跡地を中心とした約13ヘクタールという広大な敷地に、オフィスや商業施設、ホテル、高級レジデンスなどが一体となった複合施設として計画されています。規模感としては、麻布台ヒルズ（約8.1ヘクタール）と比べても、より大きなスケールで進められている点が特徴的です。こうした新しい街が駅前に広がることで、交通の利便性とともに都市の機能が大きく向上する。それが、高輪ゲートウェイが今注目されている大きな理由といえます。

――品川エリアはこれからどのように変わっていくのでしょうか？

高輪ゲートウェイシティだけでなく、品川エリア全体でも今後さまざまな再開発が予定されています。たとえば、2029年にはトヨタの東京本社が品川駅・高輪口エリアに移転する計画があります。さらに、2030年代には東京メトロ南北線の延伸が進められ、2034年以降にはリニア中央新幹線の開業も予定されています。これらの動きによって、10年後には品川エリアの景色が大きく変わっていると予想されます。また、この地域は「広域品川圏」と呼ばれる都市開発エリアの一部でもあり、JR浜松町駅から大井町駅までを含む広い範囲で、国際交流拠点としての機能強化が進められています。このエリアでは、2034年頃までにオフィスや商業施設、住宅などによって年間約1,000億円の売上が見込まれており、複数のプロジェクトが動いています。

――品川駅周辺、港南エリアのマンション価格は、今後どのように動いていくと考えていますか？

2024年初頭に発表された、港南エリアに15年ぶりとなる30階以上の新築タワーレジデンス「リビオタワー品川」の第1期2次の住戸販売は6月に予定されており、販売価格は前回より約20％の値上がりとなっています。それでも、申し込みを検討している方は少なくありません。これは、同様に近隣の中古マンションを検討されている方も多いことを示しており、今後も港区港南エリアのマンション価格は上昇が続くと予想されます。

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