「決して控えめな価格設定ではなかったのだが、ここまで実需層からの引き合いが強いとは…」。2026年に竣工予定の52階建てマンション「グランドシティタワー池袋」（東京・豊島）を担当する住友不動産の西沢孝・首都圏北営業所長は驚きを隠さない。
グランドシティタワー池袋（東京・豊島）は坪単価が約1000万円まで上昇（11月）
23年9月に第1期の抽選販売を開始した。見晴らしの良さや東京メトロ有楽町線・東池袋駅直結という好立地が人気を呼び、数回の価格見直しを経て坪単価は足元で約1000万円にまで上昇した。子育て世帯を意識した主力タイプの住戸は約75平方メートル。最新の坪単価での購入価格は2億円を超える計算になるが、ここまでの契約者の7〜8割は投資ではなく居住を前提とする「実需層」だ。
資産防衛の手段
マンション相場は異次元の領域に入った。不動産経済研究所（東京・新宿）によると10月の東京23区での新築発売分の6割にあたる474戸が1億円以上だった。グランドシティタワー池袋のほか「ザ・パークワンズ日本橋人形町」（東京・中央）や「グランドメゾン杉並永福町」（東京・杉並）などで、2億円以上の住戸が続々登場している。
価格上昇は東京都心以外にも広がる。今年5月に竣工した大阪市の「メトライズタワー大阪上本町」は全135戸が完売した。平均販売価格は9000万円弱で、最上階の住戸は2億円以上だった。京都市や仙台市でも2億ションが生まれている。
かつて「2億ション」といえば都心でも150平方メートルを超えるのが当たり前だった。現在、都心の2億円の住戸は平均100平方メートルを下回り「以前に比べ夢がない」（東京カンテイ=東京・品川の井出武上席主任研究員）。
それでも都心はもちろん郊外のターミナル駅や地方主要都市の好立地のマンションは、富裕層や投資家らを引き付ける。2億円台となると買い手は「経営者や医者が中心となる」（リクルートの柿崎隆SUUMO副編集長）。さらにそこに加わるのが、保有するマンションに含み益を抱えた会社員などの実需層だ。グランドシティタワー池袋では「都内の他のタワーマンションからの住み替えを検討する世帯も多い」（西沢氏）。
一般の会社員に2億円は厳しいが、共働きの「パワーカップル」の購入上限は1億円台前半へと切り上がりつつある。不動産仲介会社FJリアルティ（東京・中央）の藤田祥吾社長は「パワーカップルは高額のタワマンを資産防衛手段と位置付けている」と解説する。
こうした「半投半住」層の支えの1つとなっているのが、超長期の住宅ローンの広がりだ。住信SBIネット銀行では直近の借り入れの1割程度を35年超のローンが占める。利用者には30歳未満が多いという。
価格上昇は続くのか。不動産経済研究所によると首都圏の1〜10月の新規発売戸数は1万4953戸と前年同期比18%減った。年間発売戸数が2万5000戸を下回れば1975年以来となる。背景には人件費を中心とした建築コストの上昇がある。都心など高価格でも需要のある立地は開発用地も限られ、供給の少ない状況は続く。「都心マンションの価格が崩れる理由は見当たらない」（リクルートの柿崎氏）。
見えてきた限界
もっとも「過半を占める一般の実需層は限界を迎えている」（東京カンテイの井出氏）。郊外の新築マンションでは申し込みが計画を下回ったり、販売期間が長期化したりする例も出ている。地方では中古マンションの相場が転機にある。東京カンテイのデータでは10月は福島県や滋賀県など全国16県で価格が「下落」か「やや下落」だった。
不動産コンサルタントの長嶋修氏は「今後は三極化が一段と進む」と話す。都心の超一等地を中心とした上位15%のマンションは価格が維持されるか上昇する。富裕層や投資家を中心に需要があり、日経平均株価との連動性も高い。残りは価格が下がる。70%はなだらかな下落で済むが、下位15%は限りなく無価値になると予想する。
いよいよ訪れた2億ション時代。実態とその先を探った。
都心億ション、広がる購買層
高級住宅地の南麻布（東京・港）で初のタワーマンション「シエリアタワー南麻布」の建設が進む。27階建てで総戸数121戸。上層階からは東京タワーや富士山が望める。関電不動産開発が手掛け、2026年10月に竣工予定だ。
シエリアタワー南麻布（東京・港）は南麻布で初のタワーマンション（モデルルーム、11月）
南麻布は建築物の高さの規制などでタワマンを建てにくい。関電不動産開発は行政と2年越しの交渉を経て着工にこぎ着けた。居住空間を広くとるため柱が室内に出にくい設計とし、キッチンなど設備にもこだわる。
「富裕層や投資家のほかパワーカップルも見学に来る」と物件を担当する関電不動産開発の西村祥恵氏は話す。既にマンションや戸建てを保有する人が大半だという。第1期として12月に36戸の販売を始め、最低価格でも2億6600万円（面積71平方メートル）だ。ネット上では「（申し込み開始前に購入希望を伝える）要望書ベースで倍率は30倍」との声もある。これを逃すと南麻布で次のタワマンはなかなか出てこないかもしれないとの希少性が人々を引き寄せる。
不動産経済研究所によると、24年4〜9月に発売された東京23区の新築マンションの平均価格は1億1051万円。月間ベースでは10月まで6カ月連続で1億を超え、都心は「億ション」が当たり前になりつつある。東京カンテイによると2億円以上のマンションの販売戸数は23年に1000戸を上回った。
価格高騰の要因は複数あるが、見逃せないのが居住を前提にした「実需層」による購買力の高まりだ。富裕層だけではなく、ペアローンなどを使い高い額を支払ってでも資産性のある物件に住みたいと考える会社勤めの共働き世帯も億ションに手を伸ばす。結果、都心のマンション相場が押し上げられている。
「事前想定より一般の会社員など実需層からの問い合わせの割合が高い」。日鉄興和不動産の井上慎也・再開発推進部長は打ち明ける。26年竣工予定の34階建てマンション「リビオタワー品川」（東京・港）への物件エントリー約1万5000件（11月中旬時点）のうち居住目的は8割程度を占めた。会社員世帯が約6割にのぼった一方、富裕層らによるセカンドハウスや投資向けの割合はそれぞれ1割以下にとどまったという。
リビオタワー品川（東京・港）へのエントリーは約8割が「実需」という（モデルルーム、11月）
同物件は日鉄興和不動産が展開する「リビオ」シリーズの旗艦物件。総戸数は815戸で、再開発の進む品川・高輪ゲートウェイエリアの目玉となる新築タワマンだ。共働きの子育て世帯の入居も想定し、共用部に入居者専用のワークスペースやファミリールームも設置する。顔認証システムを導入するなどセキュリティー面の充実も強みだ。
25年3月に開始予定の第1期販売では、主力の3LDK（約72平方メートル）タイプの価格が1億6000万円台。専有部面積が80平方メートル台の住戸では予定価格が2億円を超えるものもある。
同じく26年に竣工する全522戸の「リビオシティ文京小石川」（東京・文京）はさらに実需層からの引き合いが強いといい、物件エントリーのうち会社員の割合は約7割にのぼる。学習・図書スペースを設置するなど子育て世帯を意識した設計が人気で、「モデルルームでのお客様対応は休日は当初1日3回転で対応していたが、問い合わせの多さを受けて4回転に増やした」（日鉄興和）という。
海外勢に人気の「3A」
海外勢や富裕層の投資意欲も引き続き旺盛だ。外国人向け不動産販売を手がけるプラザホームズ（東京・港）の都内の取扱物件数は23年に19年比42%増え、24年は同7割強増える見通しだ。久保健士営業部長は「新型コロナウイルス禍前は1億円前後だった物件相場が足元は2億〜3億円台に高騰している」と話す。
特に需要が強いのが、青山・麻布・赤坂の「3A」と呼ばれる地域だ。高い資産性に加えて、大使館や主要外資系企業のオフィスへのアクセスがよい点などが外国人からの人気につながっている。関西電力系の関電不動産開発がシエリアタワー南麻布で、都内のタワマンに参入するなど、需要が高止まりする中でデベロッパー間の競争も激化している。
建築コストの上昇も引き続きマンション価格を押し上げる要因となっている。建設物価調査会（東京・中央）によると、マンションを建築するための工事原価は15年比で3割上昇した。生コンクリートの打設に必要な型枠を組み立てる型わく工といった職人の人手不足が顕著だ。
慢性的に続く用地不足とあいまって、今後の新規供給はコストを確実に回収できるような高価格物件に偏ることも予想される。首都圏のマンション新規発売戸数はここ数年、減少傾向が顕著で、24年は2万5000戸を下回って約50年ぶりの少なさになる可能性がある。
専門家の間では「コスト増や供給減と同時に買い手側のパワーが増している構図を考えれば、少なくとも都心部のマンション価格の上昇が止まるような理由は今のところ見当たらない」（東京カンテイの井出氏）との見方が大勢だ。需給を両輪にしばらく上昇に歯止めはかかりそうにない。
（小池颯、松本裕子、佐藤日菜子、黒沢亜美、堀尾宗正。グラフィックスは田口寿一）
［日経ヴェリタス2024年12月1日号巻頭特集より抜粋］
